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湖南法治報(bào)訊（通訊員 陳爭(zhēng)光）現(xiàn)實(shí)生活中，很多業(yè)主不承認(rèn)前期物業(yè)服務(wù)合同的效力，認(rèn)為自己不是物業(yè)合同的簽訂方，不受合同約束。那么，前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主是否具有約束力？近日，平江縣人民法院審理了這樣一起案件。

2016年10月，原告物業(yè)公司與某房地產(chǎn)有限公司簽訂物業(yè)管理委托合同，約定由原告物業(yè)公司為被告所在小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)。2017年10月，被告小陳購(gòu)買了該小區(qū)的樓房。2018年3月起被告小陳開(kāi)始拖欠物業(yè)管理費(fèi)。2022年4月，原告物業(yè)公司將小陳訴至法院要求其支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)6908元及欠繳物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生的違約金。

法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》九百三十九條的規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力”。本案中，雖然被告與原告未直接簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，但前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力，被告使用公共的供電、供水、排污設(shè)施,在合同期內(nèi)，原告進(jìn)行了維護(hù)，被告享受了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。由于原告物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)確有需要改進(jìn)之處，故對(duì)原告物業(yè)公司主張的違約金，法院不予支持。

法官說(shuō)法：物業(yè)公司與小陳之間沒(méi)有簽訂物業(yè)合同，為什么認(rèn)為他們之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系？其實(shí)，物業(yè)公司與小陳雖未簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，但小區(qū)的建設(shè)單位房地產(chǎn)公司早在小陳購(gòu)買案涉房屋前已經(jīng)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理委托合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》九百三十九條的規(guī)定，該合同對(duì)物業(yè)公司及業(yè)主小陳均具有約束力，各方應(yīng)按合同約定履行相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。小陳抗辯未與物業(yè)公司直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系的主張不能成立，不能免除繳納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)的責(zé)任。

作者：陳爭(zhēng)光

責(zé)編：李林俊

來(lái)源：湖南法治報(bào)